開發(fā)商才應(yīng)是 Bim的最主要推動者
——由 soho中國的 Bim實踐引發(fā)的思考
撰文 潘石屹 SOHO中國有限公司
潘石屹 SOHO中國有限公司董事長，聯(lián)合創(chuàng)始人
銀河SOHO室外
1 時代背景：合作
在文章的最開始，我想跟大家分享我最近一直在想的一個特別重要的問題——互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)對我們究竟意味著什么？那就是對整個世界的改變，并不僅局限于表面，而是一個根本的改變，無論是設(shè)計、管理、經(jīng)濟甚至政治方面，都發(fā)生了翻天覆地的變化。互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)的這十幾二十年的時間，我們看到中國社會的變化超過了過去二百年甚至是五百年間的變化，何其巨大！在這樣巨大的變化過程中，社會可能會涌現(xiàn)出各種各樣的特點，這個變化的時代，以及即將到來的時代，最重要的一個特征是什么？就是我們大家誰也離不開誰,各個行業(yè)之間緊密聯(lián)系在一起。如果要總結(jié)時代特征的話，就是團結(jié)與合作。離開了團結(jié)與合作，任何一個人、一個行業(yè)都將一事無成。甚至大到一個國家，要是不開放團結(jié)，就連飯都吃不上。這就是我想和大家說的互聯(lián)網(wǎng)給我們帶來的最根本的變化。而在這方面最具代表性的就是BIM，BIM將各方緊緊地聯(lián)系在了一起。
作為一家業(yè)主單位，我們又是如何走上BIM之路的呢？4年前，我們不知道什么是BIM，可是我們要做銀河SOHO，是由著名建筑師扎哈•哈迪德設(shè)計的。這個方案設(shè)計才剛剛完成，她就轉(zhuǎn)而去著手進行廣州歌劇院的建筑項目實施。廣州歌劇院前前后后用了7年的時間，但做到一半基本上就做不下去了，按照我的理解，就像包包子一樣，餡兒太大皮太小，包不住了。于是他們嘗試了多種解決方案，其中也到德國請了一家公司，在電腦上建模型模擬整個建造過程，試圖將實際問題轉(zhuǎn)化成三維圖像進行分析和解決。我們一直在關(guān)注她解決問題的方式，希望將來也可以運用到自己的工程實踐當(dāng)中。在與扎哈設(shè)計團隊的交流中我們了解到，傳統(tǒng)的以二維圖紙為主要表達方式的設(shè)計信息已經(jīng)無法滿足這類創(chuàng)造性的項目建設(shè)的需要了，而解決了他們難題的就是BIM系統(tǒng)。至此，我們才終于走上了自己的BIM應(yīng)用之路。
2 BIM的第一層面：糾錯
我們在東二環(huán)的銀河SOHO，建筑面積為
32.8萬m 2，比廣州歌劇院大4倍多。作為開發(fā)商，我們要算經(jīng)濟帳，所以建設(shè)時間不能拖得太長，計劃用36個月建成。時間其實非常緊張，但因為采用了BIM系統(tǒng)，所以在計劃時間內(nèi)如期建成了。給大家透露一下我們的工程成本，6 300元/m 2，擁有如此多雙曲面的建筑，僅用這么低的成本就做下來實在不可思議。在這之前我們做的直上直下的建筑成本大概也要1萬元/m 2左右。那么我們的成本是如何降低的呢？舉個例子,在沒有用BIM施工之前，我們每建一個項目，像三里屯SOHO，建完之后專門有一個20多人的隊伍，叫打孔隊，在設(shè)計不完善的地方打個洞讓管子下去和上來，而銀河SOHO這個項目僅應(yīng)用BIM就在模型中找到了4 000多個碰撞和錯誤，防患于未然，大大減少了返工，節(jié)約了工期，這就是BIM給我們帶來的幫助。
銀河SOHO BIM模型
銀河SOHO屋面碰撞檢查
模型銀河SOHO機電系統(tǒng)模型
上海外灘SOHO機電系統(tǒng)模型
與其想象出現(xiàn)一個偉大的人物來總攬全局，還不如依靠我們每一個人的力量，只有這樣才能夠把我們在數(shù)字化過程中、網(wǎng)絡(luò)化過程中碰到的困難克服掉。
我們在外灘SOHO的建設(shè)中同樣應(yīng)用了BIM技術(shù)，目前的工程進展情況雖然只進行到了地上五層，但有了BIM三維可視化模型，接下來的工程如何進展，所有的計劃都安排好了。下面這一塊最重要的就是成本的控制，現(xiàn)在花了多少錢，未來能夠花多少錢，最后給我們帶來的成果是什么？外灘項目成本目前地下部分比預(yù)計成本降低了10%，預(yù)計最后成本是在總的建安成本上降低5%~8%。
4 BIM的第三層面：能源管理系統(tǒng)
在銀河SOHO的能源管理信息系統(tǒng)中我們有3 122個能量計量裝置和幾乎同樣數(shù)量的傳感器設(shè)備，通過互聯(lián)網(wǎng)先將現(xiàn)場的能耗數(shù)據(jù)傳到云服務(wù)器上去，再傳到節(jié)能中心。這樣可以把握每一天項目中耗電量的構(gòu)成情況、每一天房間溫度的情況，還有PM2.5的情況。目前大家最關(guān)心的就是PM2.5，我們花了大概一年的時間來研究，但由于PM2.5的顆粒特別小，最終還是失敗了。
最后我想了一招，一定要競爭，于是請了兩家公司，每一家提供兩個機組，讓他們?nèi)嶒灐＝?jīng)過了幾個月的時間，最后的結(jié)果是銀河SOHO中經(jīng)過過濾的空氣質(zhì)量每一天都能夠達到中國標(biāo)準(zhǔn)，95%的天數(shù)能夠達到美國標(biāo)準(zhǔn)。基于BIM能源管理系統(tǒng)不僅能3D直觀地反映項目的能耗情況，還能實時反映房間溫度狀況，超過24?C的就亮紅點。這些都是高科技的東西，我也只能夠和大家說個大概，其他有待大家自己了解。
5 BIM的第四層面：多項目協(xié)同管理
上海外灘SOHO
上海外灘SOHO地下室機電模型
上海外灘SOHO可視化模型
銀河SOHO能源管理信息系統(tǒng)
SOHO工程協(xié)同平臺
為了讓工程協(xié)作平臺系統(tǒng)得到應(yīng)用，最近我們下定決心在全公司全面地推行工程協(xié)作平臺系統(tǒng)，目標(biāo)是在2013年11月15日前進行徹底的推廣。可能推廣的時候會對公司的體制造成非常大的影響，但我認(rèn)為這種推廣應(yīng)用的過程是BIM得以全面貫徹的必經(jīng)之路。我提出的要求是到工作協(xié)同平臺上面工作的人就是SOHO中國的人，不在協(xié)作平臺上工作的就不是SOHO的人，只有這樣我們才能全面鋪開，否則一些人是在工作協(xié)同平臺上，另一些人還發(fā)傳真讓我簽字，但簽完字我發(fā)到哪里去？只有通過這種強有力的推進辦法，才能把協(xié)同工作平臺這種高效的工具真正利用起來。
6 在中國真正推動BIM的原動力：業(yè)主
大家好像覺得BIM在中國的推動應(yīng)該由設(shè)計院來完成，其實不然，設(shè)計院的人受教育的程度比較高，可能對BIM的接受程度也會比較高，但設(shè)計院卻缺乏動力，做項目的目的往往只是掙設(shè)計費，有什么理由來實施這個先進的技術(shù)呢？當(dāng)然這樣的說法相對片面一些，但從某種程度上來說也是事實。而施工單位更不是推動BIM的主要力量，他們反而常常是推動的阻力。我知道中國有一個大公司，聽說BIM工程協(xié)作平臺很好，三年間派了幾個人到美國學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)回來以后向他們的老板匯報，老板聽完匯報卻說，咱們悄悄的，千萬別告訴別人，BIM這東西不能用，一用之后工程量就算得清清楚楚了。你讓施工單位就賺這點管理費去？他們不愿意。笑談莫問真假，但確實真正BIM要想全面推行的話，主要還是要依靠開發(fā)商、業(yè)主，他們才是真正的推動力，對監(jiān)理、設(shè)計、預(yù)算、工程及下一步的能源管理、物業(yè)管理，都要投入百分之百的精力關(guān)注，BIM是一個全過程的東西，而他們才恰恰是對全過程最關(guān)心的人。作為開發(fā)商，應(yīng)用BIM能夠帶來成本大幅度的節(jié)約，工期能夠得到控制，何樂而不為！能源管理方面，到2015年底，我們公司管理著的320萬m 2的物業(yè)，按照300萬m 2計算，一平方米的物業(yè)一年耗電100度，電價商業(yè)用電按0.9元/度來計算，就是3億元。應(yīng)用BIM系統(tǒng)，2年之后能耗至少可以降低1/3，也就是說一年僅僅是電費的節(jié)約就是1億元，這會減少多少PM2.5的污染。所以我覺得開發(fā)商才應(yīng)是真正BIM工程協(xié)作平臺的最主要的推動者，當(dāng)然BIM最終的推行還需要各個方面的配合。
BIM方面第一個吃螃蟹的人早就有了，CCTV最早的結(jié)構(gòu)也是用BIM，鳥巢的結(jié)構(gòu)也是用BIM，上海中心4年前就開始用了，如果還有開發(fā)商對目前BIM在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的應(yīng)用不是特別熟悉，你告訴他可以來我們望京SOHO樣板間參觀一下（笑）。
注：本文整理自2013歐特克AU中國“大師匯”中潘石屹先生的演講——《SOHO中國的BIM實踐》，并經(jīng)本人確認(rèn)和提供圖片。
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《建筑技藝》（AT）前身為《建筑技術(shù)及設(shè)計》，創(chuàng)刊于1994年，隸屬于中國建筑設(shè)計研究院，崔愷院士任編委會主任。雜志強調(diào)藝術(shù)和技術(shù)的結(jié)合，突出節(jié)點細部構(gòu)造和實施技術(shù)等。《建筑技藝》2014年改為月刊，個人優(yōu)惠訂閱。
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